A Permuta de imóveis no Regime do Lucro Real

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A Instrução Normativa SRF 107/88, ainda em vigor, dispõe sobre os procedimentos a serem adotados na determinação do Lucro Real das pessoas jurídicas e do lucro imobiliário das pessoas físicas, nas permutas de bens imóveis.

Para fins tributários considera-se permuta toda e qualquer operação que tenha por objeto a troca de uma ou mais unidades imobiliárias por outra ou outras unidades, ainda que ocorra, por parte de um dos contratantes o pagamento de parcela complementar em dinheiro aqui denominada torna.

Relevante atentar para, no caso de permuta sem pagamento de torna, as permutantes não terão resultado a apurar, uma vez que cada pessoa jurídica atribuirá ao bem que receber o mesmo valor contábil do bem baixado em sua escrituração.

Havendo torna a permutante que se beneficiar por torna deverá computá-la como receita, no ano-base ou período-base da operação, podendo deduzir dessa receita a parcela do custo da unidade dada em permuta que corresponder à torna recebida ou a receber. A parcela a deduzir será determinada mediante a aplicação, sobre o custo atualizado ou o valor contábil da unidade, na data da operação, do percentual obtido pela divisão do valor da torna pelo somatório desta com o valor do custo da unidade dada em permuta. A permutante que pagar a torna deverá computá-la no custo da unidade adquirida.

Observar que as operações de permuta a preço de mercado deverão estar apoiadas em laudo de avaliação dos imóveis permutados, feito por três peritos, ou por entidade ou empresa especializada, desvinculados dos interesses dos contratantes, com a indicação dos critérios de avaliação e dos elementos de comparação adotados e instruído com os documentos relativos aos bens avaliados.

Outrossim, quando a permuta se der entre pessoas jurídicas coligadas, controladoras e controladas, sob controle comum ou associadas por qualquer forma, ou entre a pessoa jurídica e seu sócio, administrador ou titular, ou com o cônjuge ou parente até o terceiro grau, inclusive afim dessas pessoas físicas, serão sempre realizadas tomando-se por base o valor de mercado das unidades permutadas e exigindo-se laudo de avaliação, nas condições estabelecidas no parágrafo anterior sob pena de arbitramento do valor dos bens pela autoridade fiscal.

Sob a égide das normas brasileiras de contabilidade, as operações de permuta são tratadas pela NBC TG 27(R2), que inseriu os padrões internacionais de contabilidade relativos ao ativo imobilizado. Esta norma estabelece que as permutas deverão ser feitas sempre a valor justo a não ser que: a) a operação não tenha natureza comercial ou (b) o valor justo do ativo recebido e do ativo cedido não possam ser mensurados com segurança. Observar que, ainda consoante a norma em comento, se o ativo adquirido não for mensurável ao valor justo, seu custo é determinado pelo valor contábil do ativo cedido.

Cumpre informar, por relevante, que a Lei 12.973/2014, já citada, e que trata do assunto sob a ótica fiscal, por sua vez, estendeu para todas as pessoas jurídicas que fazem escrituração contábil, a obrigação de adotarem os padrões internacionais, sob pena de poder não reconhecer essa escrituração como base para apuração dos tributos sobre o lucro, o que teria, por consequência, o arbitramento da base imponível do imposto de renda e da contribuição social, com sérios encargos para a pessoa jurídica atingida.

Em assim sendo, a pessoa jurídica ao apurar ganho na avaliação a valor justo deve observar os artigos 41 a 45, da IN 1515, para que a tributação incida apenas quando da realização do imóvel, inclusive mediante depreciação, alienação ou baixa. Para isso, se faz necessário que o ganho seja evidenciado contabilmente em subconta vinculada ao ativo.

No caso específico da operação de permuta o tratamento do ganho na avaliação a preço justo de ativo é feito no artigo 43 e, o ganho em permuta de passivos, no artigo 45. Este artigo, entretanto, não será objeto do nosso estudo.

Na tentativa de prestar um melhor esclarecimento serão apresentados exemplos das duas situações, uma pelo valor justo e outra pelo valor contábil, com torna e sem torna. Alertamos, por ser de interesse que, toda operação de permuta, na prática, deve ser respaldada por instrumento contratual, no qual deve constar o preço de cada imóvel permutado, podendo ser iguais ou de valor diferentes. Se diferentes, é recomendável pactuar a diferença de preço.

Exemplos de Permuta – Lucro Real

Primeiro exemplo: Permuta a Valor Justo e Com Torna – LR

A empresa ABC resolve permutar, com outra empresa do ramo imobiliário, um apartamento residencial, já parcialmente depreciado, por um prédio comercial, com torna e avaliação a preço justo do imóvel cedido, conforme dados abaixo:

  • 1 – imóvel cedido                                        2.100.000,00
  • 2 – depreciação acumulada                       1.250.000,00
  • 3 – valor residual                                          850.000,00
  • 4 – avaliação a valor justo                            870.000,00
  • 5 – ganho a valor justo                                  20.000,00
  • 6 – valor da torna                                           330.000,00
  • 7 – imóvel recebido                                       1.200.000,00

Lançamentos Contábeis

  • D – Imóvel recebido                           1.200.000,00
  • D – Dep. Acumulada                          1.250.000,00 (baixa)
  • C – Investimento – Imóveis             2.100.000,00 (baixa)
  • C – Bancos                                             330.000,00
  • C – Ganho AVJ                                       20.000,00

Chamamos a atenção do leitor para o fato da contabilidade andar imbricada com o imposto de renda. Pelo lançamento acima a tributação do IRPJ e da CSLL incidiria de imediato sobre o ganho AVJ, o que não é nada interessante para a pessoa jurídica, haja vista que se pode evitar.

Para que a tributação não ocorra no ato do registro da operação, e sim, apenas quando da realização do imóvel, se faz necessário destacar o ganho em subconta vinculada ao imóvel, conforme estabelece a IN 1.515/2014, já citada.

D – Imóvel recebido                                                                      1.180.000,00

D – Imóveis recebido Subconta IN 1.515                      20.000,00

D – Dep. Acumulada                                                                      1.250.000,00

C – Investimento-Imóveis                                                            2.100.000,00

C  -Bancos                                                                                         330.000,00

C – Ganho AVJ                                                                                20.000,00

Assim, como o ganho a valor justo está evidenciado em subconta vinculada ao ativo recebido, a tributação do ganho se dará quando da realização do prédio comercial, inclusive por depreciação. Observe-se, entretanto, que aqui ocorre a neutralidade tributária: “a depreciação do bem é dedutível, ou seja, reduz o Lucro Real, contudo, o valor da depreciação será acrescida ao Lucro Liquido pra efeito de cálculo do Lucro Real, voltando à situação anterior.”

Segundo exemplo: Permuta a Valor Contábil Sem Torna – LR

A empresa XYZ, proprietária do terreno ALFA, no valor de 900.000,00, resolve permuta-lo   por outro de propriedade da empresa MNO, denominado de GAMA, que está contabilizado por 700.000,00.

LANÇAMENTOS CONTÁBEIS NA EMPRESA XYZ

baixa do terreno ALFA

  • D – CTA TRANST DE PERMUTA                   900.000,00
  • C – Estoque – terreno ALFA                             900.000,00

entrada do terreno GAMA

  • D – Estoque – terreno GAMA                        900.000,00
  • C – CTA TRANST DE PERMUTA                 900.000,00

LANÇAMENTOS CONTÁBEIS NA EMPRESA MNO

baixa do terreno GAMA

  • D – CTA TRANST DE PERMUTA                    700.000,00
  • C – Estoque – terreno GAMA                           700.000,00

entrada terreno ALFA

  • D – Estoque – terreno ALFA                          700.000,00
  • C – CTA TRANST DE PERMUTA                  700.000,00

Como se observa, a empresa XYZ tinha o terreno ALFA no valor de 900.000,00, deu baixa e recebeu o terreno GAMA em seu lugar (permuta), que estava contabilizado na empresa MNO por 700.000,00. Na contabilidade de XYZ o imóvel GAMA recebido ficará registrado por 900.000,00, que é o valor do imóvel cedido.

O mesmo tratamento se dará na empresa MNO, ou seja, apesar de ter recebido  o imóvel ALFA no valor de 900.000,00, este ficará registrado por 700.000,00. E o mais importante, não há resultado a apurar, mesmo tendo recebido um imóvel nominalmente de valor superior ao imóvel cedido.

Nessa operação de permuta, como não houve torna, o lucro ou prejuízo só será apurado por ocasião da alienação dos imóveis.

Terceiro exemplo: Permuta a Valor Contábil Com Torna – LR

Imagine agora que a empresa MNO impôs que só faria a permuta se recebesse uma torna de R$ 100.000,00, o que foi aceito pela empresa XYZ. Neste caso a empresa MNO terá que apurar o lucro em relação à torna. Vejamos a situação em ambas.

a)            XYZ, tinha um terreno de 900.000,00, pagou 100.000,00 de torna, o custo passa para 1.000.000,00;

b)           MNO, recebeu 100.000,00 de torna e cedeu terreno de 700.000,00. Vai apurar Ganho de Capital e o custo do imóvel será deduzido do montante de custo atribuído à torna.

% do custo = 100.000,00 + 700.000,00 = 800.000,00 <> 100/800 = 12,5%

custo da torna = 700.000,00 x 12,5% = 87,500,00

lucro da torna = 100.000,00 – 87.500,00 = 12,500,00

custo do imóvel = 700.000,00 – 87.500,00 = 612.500,00

LANÇAMENTOS CONTÁBEIS NA EMPRESA XYZ

baixa do terreno ALFA

  • D – CTA TRANST DE PERMUTA                   900.000,00
  • C – Estoque – terreno ALFA                             900.000,00

entrada do terreno GAMA

  • D – Estoque – terreno GAMA                         900.000,00
  • D – Estoque – Terreno GAMA (torna)          100.000,00
  • C – CTA TRANST DE PERMUTA                   900.000,00
  • C – Bancos                                                            100,000,00

LANÇAMENTOS CONTÁBEIS NA EMPRESA MNO

recebimento da torna

  • D – Bancos                                                 100.000,00
  • C – Receita de Torna                               100.000,00

custo da torna

  • D – Custo da Torna                                        87.500,00
  • C – Estoque – Terreno GAMA                     87.500,00

baixa do terreno GAMA

  • D – CTA TRANST DE PERMUTA                   612.500,00
  • C – Estoque – terreno GAMA                          612.500,00

entrada terreno ALFA

  • D – Estoque – terreno ALFA                           612.500,00
  • C – CTA TRANST DE PERMUTA                   612.500,00

Note-se que o custo do terreno GAMA foi reduzido em R$ 87.500,00, logo, ao receber o terreno ALFA, o custo deste passa R$ 612.500,00. Agora, não esquecer que a empresa MNO recolherá IRPJ, CSLL, PIS e COFINS sobre o lucro apurado.

Quarto exemplo: Permuta a Valor Justo Sem Torna – LR

A empresa EFG resolve permutar um galpão, já totalmente depreciado, por um prédio comercial, sem torna e com avaliação a preço justo do imóvel recebido, conforme dados abaixo:

1 – imóvel cedido                                                 2.900.000,00

2 – depreciação acumulada                                 2.900.000,00

3 – imóvel recebido AVJ                                      3,400.000,00

4 – ganho a valor justo                                           500.000,00

LANÇAMENTOS CONTÁBEIS

  • D – Imobilizado – Imóvel Recebido P Com                     2.900.000,00
  • D – Imob – Imóvel Recebido Subconta IN 1.515                500.000,00
  • D – Depreciação Acumulada – Galpão                             2.900.000,00 (baixa)
  • C – Depreciação Acumulada Prédio Comercial               2.900.000,00
  • C – Imobilizado – Galpão                                                    2,900,000,00 (baixa)
  • C – Ganho a Valor Justo (AVJ)                                               500.000,00

Neste caso, como o ganho a valor justo está evidenciado em subconta vinculada ao ativo recebido, a tributação do ganho se dará quando da realização do prédio comercial, inclusive por depreciação. Observe-se, entretanto, que aqui ocorre a neutralidade tributária: “a depreciação do bem é dedutível, ou seja, reduz o Lucro Real, contudo, o valor da depreciação será acrescida ao Lucro Liquido pra efeito de cálculo do Lucro Real, voltando à situação anterior.”

Pode-se então concluir que, sempre que possível, é vantagem para a empresa avaliar a preço justo porque fica com um bem ao preço de mercado, melhorando a posição patrimonial, sem custo tributário. Aqui está uma das vantagens cabais da adoção plena dos padrões internacionais de contabilidade.

Ver artigo completo A Permuta de Imóveis e as Novas Regras Contábeis e Fiscais

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